Februar 2025 | JRH

Ortsübliche Vermietungszeit bei Ferienwohnungen – Steuerliche Bedeutung und praktische Hinweise

Die Vermietung von Ferienwohnungen wirft immer wieder steuerliche Fragen auf, insbesondere im Hinblick auf die sogenannte „ortsübliche Vermietungszeit“. Das Einhalten der ortsüblichen Vermietungszeit ist besonders ab den Veranlagungszeiträumen 2024 in den Focus der Finanzverwaltung gerutscht.

Bedeutung der ortsüblichen Vermietungszeit

Die ortsübliche Vermietungszeit ist ein zentrales Kriterium für die steuerliche Anerkennung der Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen. Direkt damit verbunden ist die steuerliche Abzugsfähigkeit der Werbungskosten.

Grundsätzlich gilt: Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Vermieter die Absicht hat, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen. Trotzdem muss die tatsächliche Vermietungszeit mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit am jeweiligen Ferienort betragen.

Liegt die Vermietungszeit erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unter dem ortsüblichen Wert, wird die Überschusserzielungsabsicht in Frage gestellt und Werbungskosten können steuerlich nicht oder nicht mehr in voller Höhe anerkannt werden. Entsprechend fällt das zu versteuernde Einkommen und die Einkommensteuer höher aus.

Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit sind amtliche Statistiken, insbesondere die Beherbergungsstatistik der statistischen Landesämter oder Tourismuszentralen, heranzuziehen. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil bestätigt, dass die aus der Bettenauslastung abgeleiteten Werte eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit darstellen.

Es ist nicht erforderlich, dass die Ferienwohnung exakt im Gebiet liegt, aus dessen Statistik die Werte stammen. Vergleichbare Regionen können ebenfalls herangezogen werden, sofern sie einen strukturell einheitlichen Ferienwohnungsmarkt bilden.

Prüfungszeitraum: drei bis fünf Jahre

Einzelne Jahre mit geringer Auslastung, etwa aufgrund von Renovierungen oder außergewöhnlichen Ereignissen, führen nicht automatisch zur Aberkennung der Überschusserzielungsabsicht.

Nach aktueller BFH-Rechtsprechung (IX R 23/24) ist auf die durchschnittliche Auslastung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. So können temporäre Schwankungen ausgeglichen werden. Die 75-%-Grenze ist dabei kein starrer Wert, sondern ein Richtwert, der im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der Verhältnisse heranzuziehen ist.

Ein typisches Beispiel aus der Praxis

Die Mutter überträgt ihr Haus auf den Sohn und behält sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Sie vermietet die Immobilie und erzielt die Mieteinnahmen. Nach der gesetzlichen Regelung trägt die Mutter als Nießbraucherin die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und die gewöhnliche Instandhaltung (z.B. kleinere Reparaturen). Der Sohn als Eigentümer ist für außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen (z.B. eine komplette Dachsanierung) verantwortlich. Doch die Frage ist, ob diese Regelung steuerlich günstig ist.

Möchten die Parteien hiervon abweichen, können sie im Vertrag festlegen, dass beispielsweise die Mutter als Nießbraucherin auch die Kosten für größere Instandsetzungen übernimmt. In diesem Fall kann sie diese Aufwendungen als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen, da sie die wirtschaftliche Nutzungsbefugnis innehat und die Kosten tatsächlich trägt.

Vermietungshindernisse und Dokumentation

Vermietungshindernisse wie Renovierungsarbeiten, höhere Gewalt oder andere außergewöhnliche Umstände sind bei der Berechnung der tatsächlichen Vermietungszeit zu berücksichtigen. Diese müssen unbedingt sorgfältig dokumentiert werden. Nur so kann im Streitfall gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, dass die Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit nicht auf mangelnder Vermietungsabsicht beruht.

Praktische Hinweise für Vermieter

– Regelmäßige Überprüfung der eigenen Vermietungszahlen und Vergleich mit den örtlichen Durchschnittswerten.
– Dokumentation von Vermietungshindernissen wie Renovierungen oder außergewöhnlichen Ereignissen.
– Nutzung amtlicher Statistiken zur Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit.
– Führung detaillierter Aufzeichnungen über die Auslastung der Ferienwohnung über mehrere Jahre.

Fazit

Die steuerliche Anerkennung von Werbungskosten bzgl. der Vermietung einer Ferienwohnung hängt maßgeblich davon ab, ob die Immobilie auch tatsächlich mit einer ortsüblichen Vermietungszeit vermietet wurde. Eine sorgfältige Planung, Dokumentation und regelmäßige Überprüfung der Vermietungsaktivitäten sind daher unerlässlich, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und die Anforderungen der Finanzverwaltung zu erfüllen.