März 2024 | JRH

Herausforderungen bei der Immobilienbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer

– Wie Sie eine Überbewertung vermeiden –

Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann zu einer echten Herausforderung werden. Es gibt zahlreiche Aspekte, die es zu berücksichtigen gibt. Es stehen Begriffe wie Bruttogeschossfläche, Regionalfaktor und Baulandmehrfläche im Raum. Auch die Wahl der Bewertungsmethode, sowie der Kontakt zum örtlichen Gutachterausschuss, spielen eine entscheidende Rolle.

Doch, lohnt sich die aufwändige Immobilienbewertung überhaupt?

Grundsätzlich gilt, je kleiner die zur Verfügung stehenden Freibeträge sind und je werthaltiger der Nachlass ist, desto stärker fällt die Immobilienbewertung ins Gewicht. Hierbei sind auch etwaige Vorschenkungen und Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Testaments von großer Bedeutung.

Bei vielen Beteiligten herrscht Unklarheit darüber, wer überhaupt den Wert einer Immobilie ermittelt und wie die Bewertung errechnet wird.

Wir bringen Licht ins Dunkle.

Unsere Steuerkanzlei legt großen Wert darauf, für jeden Mandanten eine maßgeschneiderte Lösung zu finden. Im ersten Schritt ermitteln wir, durch eine gründliche Beurteilung vorab, ob eine Immobilienbewertung für Sie sinnvoll ist. Falls ja, ziehen wir im zweiten Schritt die unterschiedlichen Bewertungsmethoden heran und berechnen, welches Verfahren in Ihrem individuellen Sachverhalt am günstigsten ist. Dabei prüfen wir auch, ob es sinnvoll ist, einen externen Gutachter hinzuzuziehen.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist keine einfache Aufgabe. Bei Schenkungen und Erbschaften greifen standardisierte Verfahren, die vom Gesetzgeber vorgegeben sind und im Bewertungsgesetz verankert sind. Diese Verfahren – das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren – kommen je nach Art der Immobilie zur Anwendung.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei wird die Immobilie mit einem Vergleichswert bewertet, sofern ein Wert einer vergleichbaren Immobilie vorliegt. Diese Vergleichswerte werden von den Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden gesammelt. Sollte kein Vergleichswert verfügbar sein, kommt das nachrangige Sachwertverfahren zum Einsatz. Dieses Verfahren ermittelt den Wert der Immobilie unter anderem anhand von Bauart und Ausstattung.

Im Gegensatz dazu werden vermietete Mehrfamilienhäuser mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei steht nicht ein eventueller Vergleichswert im Vordergrund, sondern vielmehr der Ertrag, den die Immobilie erwirtschaftet.

Obwohl diese drei Verfahren als standardisiert gelten, kann die Ermittlung des Immobilienwerts im Einzelfall sehr komplex sein, da individuelle Merkmale berücksichtigt werden müssen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, einen externen Gutachter mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Dabei ist es wichtig darauf zu achten, dass der externe Gutachter bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, damit das Finanzamt seine Bewertung anerkennt. Dies lohnt sich insbesondere bei Immobilien, die vom Standard, z.B. durch Baumängel, Baulandmehrfläche, etc., abweichen.

Ob in Ihrem individuellen Fall ein externer Gutachter sinnvoll ist, können wir für Sie abschätzen. Dies wird nach genauerem Einarbeiten in Ihren Sachverhalt kalkuliert. Denn jeder Fall ist anders und der Teufel steckt bekanntlich im Detail.

Unsere Experten stehen Ihnen gerne zur Seite, um den Wert Ihrer Immobilie bei einer Schenkung oder Erbschaft professionell zu ermitteln. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine individuelle Beratung!