Dezember 2021 | JRH

Das Wichtigste zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Sie finanziert unter anderem Investitionen für die Infrastruktur.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Bisher basierte die Ermittlung der Grundsteuer auf dem sogenannten Einheitswertverfahren. Im Urteil vom 10.04.2018 erklärte das BVerfG diese Bewertung für verfassungswidrig. Grund dafür sind die veralteten Einheitswerte, die für die Bewertung der Steuerbemessungsgrundlage herangezogen werden.

Ursprünglich waren regelmäßige Neubewertungen der Einheitswerte vorgesehen. Da diese unterlassen wurden, werden in den alten Bundesländern auf Wertermittlungen vom 01.01.1964 und in den neuen Bundesländern auf Werte vom 01.01.1935 zurückgegriffen. Diese, vor über 50 Jahren ermittelten Werte, stimmen nicht mehr mit den tatsächlichen Verhältnissen überein.

Gleichwertige Grundstücke werden dadurch teils unterschiedlich stark besteuert, obwohl kein Rechtsgrund dafür vorliegt. Das BVerfG ist zu dem Schluss gekommen, dass dies dem Grundrecht der Gleichheit nach Art. 3 Abs. 1 GG widerspricht und daher die Grundsteuererhebung auf Einheitswertbasis verfassungswidrig ist.

 

Wie wurde die Grundsteuer reformiert?

Im November 2019 wurde das Grundsteuerreformgesetz auf Bundesebene verabschiedet. Dieses formuliert die Bewertungsmethode nach dem sogenannten Bundesmodell. Bei dessen Anwendung werden der Bodenrichtwert, die Grundstücks- sowie die Gebäudefläche, die Nettokaltmiete, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes berücksichtigt.

Zusätzlich beinhaltet das Gesetz eine Öffnungsklausel, die es den einzelnen Bundesländern ermöglicht, eigene Bewertungsmethoden einzuführen. Baden-Württemberg hat sich für das modifizierte Bodenwertmodell entschieden. Bei dieser Bewertung wird die Grundsteuerbemessungsgrundlage durch die Grundstücksfläche und dem dazugehörigen Bodenrichtwert definiert.

Die Besonderheit bei diesem Modell ist, dass die Bebauung die Höhe der Grundsteuer nicht beeinflusst. Demnach bleibt die Grundsteuer für den Grundstückseigentümer gleich hoch, egal ob sein Grundstück mit einem Einfamilienhaus, einem Reihenhaus oder einem Mehrfamilienhaus bebaut ist.

 

Wie wird die Grundsteuer in Baden-Württemberg nach der Reform konkret berechnet?

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer besitzt in Baden-Württemberg ein Einfamilienhaus auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 320 Euro pro Quadratmeter und die Gemeinde hat einen Hebesatz in Höhe von 300 Prozent festgelegt.

Bemessungsgrundlage = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
320 €/qm x 400 qm = 128.000 €

Steuermesszahl: Da das Einfamilienhaus überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, ist ein Abschlag in Höhe von 30 Prozent anzuwenden.

Steuermesszahl = 1,3 ‰ – 30 % = 0,91 ‰

Steuermessbetrag = Steuermesszahl x Bemessungsgrundlage
0,91 ‰ x 128.000 € = 116,48 €

Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz
116,48 € x 300% = 349,44 €

Folglich müsste dieser Grundstückseigentümer für seine Immobilie 349,44 € an Grundsteuer pro Jahr entrichten.

 

Was bedeutet die Reform für Grundstücksbesitzer?

Im Zeitraum von Juli bis Oktober 2022 müssen alle Grundstücksbesitzer Feststellungserklärungen an das Finanzamt übermitteln. Abhängig in welchem Bundesland ihr Grundstück liegt, müssen unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet werden und demnach unterschiedliche Informationen an das Finanzamt weitergegeben werden.

Im Anschluss stellt das Finanzamt ein Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert aus. Dieser sollte unbedingt auf Richtigkeit hin geprüft und gegebenenfalls Einspruch eingelegt werden. Im Jahr 2025 werden die Kommunen die Grundstücke nach der neuen Regelung besteuern.

Bei Fragen oder bei der Erstellung Ihrer Feststellungserklärungen helfen wir Ihnen gerne weiter.