Juli 2023 | JRH

Spekulations­steuer bei Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung

Eine vermietete Immobilie, die im Rahmen einer Scheidung auf den Ex-Gatten übertragen wird, um den Zugewinn auszugleichen, steht steuerlich einer Veräußerung gleich. Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Übertragung müssen 10 Jahre vergangen sein, sonst kann dieser Vorgang „Spekulationssteuer“ auslösen.

Eine steuerfreie Übertragung der vermieteten Immobilie ist erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist möglich. Bei Selbstnutzung der Immobilie durch den Eigentümer handelt es sich auch innerhalb der ersten 10 Jahre um keinen steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Zieht der Eigentümer jedoch vor der Scheidung aus, endet die begünstigte Selbstnutzung. Die unentgeltliche Überlassung an den Ex-Gatten ist nämlich keine Selbstnutzung mehr. In diesem Fall kann bei Übertragung innerhalb von 10 Jahren ein Veräußerungsgewinn in Betracht kommen, der zu versteuern wäre.

Soll der Miteigentumsanteil der vermieteten Immobilie, im Wege der Auseinandersetzung, dem anderen Ehepartner übertragen werden, ist für die Fristberechnung der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung maßgebend. Die Besteuerung betrifft die Hälfte des Übertragenden.

Steuerfalle

Überträgt z.B. der Ehemann der Ehefrau die Ihm gehörende Immobilie, um den Anspruch auf Unterhaltszahlungen auszugleichen, gilt die Übertragung ebenfalls als entgeltliches Veräußerungsgeschäft. Folge ist, dass ggf. auch hier die Besteuerung greift.

Beschließen die geschiedenen Ehepartner die Immobilie zu verkaufen, gilt als Beginn der Spekulationsfrist das Datum des ursprünglichen Kaufvertrags. Die Spekulationsfrist kann durch Eigennutzung außer Kraft gesetzt werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass mindestens einer der Eheleute in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr in der Immobilie gewohnt hat.

Im Falle einer geerbten Immobilie wird die Frist „mitgeerbt“. Das bedeutet, die Frist beginnt nicht mit Antritt des Erbens von vorne, sondern läuft weiter ab dem Tag des ursprünglichen Kaufes durch den Erblasser. Dies gilt auch für eine durch Schenkung erworbene Immobilie. Hier ist jedoch zu beachten, dass jedoch Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen können.

Die Höhe der „Spekulationssteuer“ richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Versteuert wird die Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis bei Erwerb und der spätere Verkaufspreis. Die Kosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, wie z.B. Schönheitsreparaturen oder Provision des Maklers, können von dem zu versteuernden Gewinn abgezogen werden.

Fallbeispiel:

Liegt der zu versteuernde Gewinn bei bis zu 600,00 EUR, fallen keine Spekulationssteuern an.