Januar 2025 | JRH

Nießbrauchsrecht bei Vermietungsobjekten: Ihr Schlüssel zu mehr Gestaltungsfreiheit und Steuervorteilen!

Stellen Sie sich vor, Sie könnten Ihr Immobilienvermögen steuergünstig an die nächste Generation weitergeben und trotzdem zu Lebzeiten noch die Früchte daraus genießen! Das Nießbrauchrecht macht genau das möglich und eröffnet Ihnen geschickte Wege, Ihr Eigentum und Ihre Einkünfte optimal aufzuteilen. Gerade bei vermieteten Immobilien steckt hinter dem Nießbrauch weit mehr als nur ein juristisches Konstrukt: Es ist Ihr persönliches Werkzeug für maßgeschneiderte Nachfolgeplanung,  steuerliche Entlastung und finanzielle Sicherheit.

Nießbrauch – was steckt dahinter?

Das Nießbrauchrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch fest verankert und klingt zunächst nüchtern, doch dahinter verbirgt sich ein echtes Gestaltungshighlight: Sie können eine Immobilie verschenken oder verkaufen, behalten sich aber das Recht vor, sie weiterhin zu nutzen und die Mieteinnahmen zu erhalten. Ob Sie selbst darin wohnen oder vermieten: Sie entscheiden! Der neue Eigentümer steht zwar im Grundbuch, aber wirtschaftlich entscheiden Sie (§ 1030 BGB).

Rechte, Pflichten und jede Menge Spielraum

Als Nießbraucher sind Sie der Chef im Haus: Sie dürfen vermieten, Mieteinnahmen vereinnahmen und die Immobilie nach Ihren Vorstellungen nutzen. Ganz ohne Zustimmung des Eigentümers. Natürlich bringt diese Freiheit auch Verantwortung mit sich: Für die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen sind Sie zuständig (§ 1041 BGB), ebenso für Versicherungen und Grundsteuer. Die richtig großen Brocken, wie eine neue Heizung oder ein neues Dach, bleiben beim Eigentümer, es sei denn, Sie regeln das individuell anders.

Individuelle Vereinbarungen? Unbedingt!

Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, aber Sie können ihn nach Ihren Wünschen gestalten. Sie möchten als Nießbraucher auch größere Investitionen übernehmen und diese im Rahmen Ihrer Vermietungstätigkeit steuerlich geltend machen? Kein Problem. Mit einer individuellen Vertragsgestaltung sichern Sie sich zusätzliche Vorteile und behalten die volle Kontrolle über Ihre Immobilie und Ihre Finanzen.

Ein typisches Beispiel aus der Praxis

Die Mutter überträgt ihr Haus auf den Sohn und behält sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Sie vermietet die Immobilie und erzielt die Mieteinnahmen. Nach der gesetzlichen Regelung trägt die Mutter als Nießbraucherin die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und die gewöhnliche Instandhaltung (z.B. kleinere Reparaturen). Der Sohn als Eigentümer ist für außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen (z.B. eine komplette Dachsanierung) verantwortlich. Doch die Frage ist, ob diese Regelung steuerlich günstig ist.

Möchten die Parteien hiervon abweichen, können sie im Vertrag festlegen, dass beispielsweise die Mutter als Nießbraucherin auch die Kosten für größere Instandsetzungen übernimmt. In diesem Fall kann sie diese Aufwendungen als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen, da sie die wirtschaftliche Nutzungsbefugnis innehat und die Kosten tatsächlich trägt.

Nießbrauch: Ihr Steuervorteil bei der Vermögensübertragung

Nießbrauch ist nicht nur ein Schutzschild für Ihre finanzielle Unabhängigkeit, sondern auch ein echter Steuerspar-Booster. Bei der Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation wird der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen. Das kann die Schenkungsteuer erheblich senken. Je jünger der Nießbraucher, desto größer der Steuervorteil!

Nießbrauch oder Wohnrecht – was passt zu Ihnen?

Während das Wohnrecht nach § 1093 BGB Ihnen nur das Wohnen erlaubt, gibt Ihnen der Nießbrauch die volle wirtschaftliche Nutzung: Vermieten, verpachten, profitieren! Beide Rechte sind nicht vererbbar und enden mit dem Tod des Berechtigten – aber die Rechte und Pflichten beim Nießbrauch ist deutlich größer.

Wie endet das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht endet nach § 1061 BGB spätestens mit dem Tod des Berechtigten, kann aber auch durch Verzicht oder Ablösung vorzeitig beendet werden. Gerade beim entgeltlichen Verzicht gibt es steuerliche Besonderheiten, die beachtet werden sollten.

Neugierig geworden?

Das Nießbrauchrecht ist Ihr flexibles Instrument, um Vermögen zu übertragen, Steuern zu sparen und Ihre wirtschaftliche Unabhängigkeit zu sichern. Die Möglichkeiten sind vielfältig und mit einer maßgeschneiderten Beratung holen Sie das Beste für sich und Ihre Familie heraus. Lassen Sie sich von uns zeigen, wie Sie das Nießbrauchrecht optimal für Ihre Ziele nutzen können!