Dezember 2025 | JRH

Das Urteil zur Grundsteuerreform: Bundesmodell ist verfassungsgemäß

Ein Paukenschlag für Grundstücksbesitzer: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil (II R 25/24, II 31/24 und II 3/25) die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer im Bundesmodell bestätigt. Das Urteil betrifft 11 von 16 Bundesländer. Die restlichen fünf haben sich für ein abweichendes Ländermodell entschieden. Deren beim BFH anhängige Verfahren sind noch nicht entschieden. Es ist jedoch mit deren Urteilen im Jahr 2026 zu rechnen.

Mit seinem aktuellen Urteil hat der BFH den Klagen gegen das Bundesmodell der Grundsteuer eine klare Absage erteilt. Die Richter sehen die neue Grundsteuer als verfassungsgemäß an, da sie auf einer verkehrswertorientierten Bemessungsgrundlage beruht und damit eine logisch nachvollziehbare Besteuerung gewährleistet ist. Der Gesetzgeber darf im Rahmen von Massenverfahren typisieren und pauschalieren, solange das sogenannte Übermaßverbot beachtet wird. Das bedeutet: Die Steuer darf nicht in Einzelfällen zu einer unverhältnismäßig hohen Belastung führen.

Verfassungsgemäß – aber mit Korrekturmöglichkeit

Für Grundstücksbesitzer, die von dem Bundesmodell betroffen sind, bedeutet das neue Urteil vom BFH nicht, dass sie der neuen Bewertung hilflos ausgeliefert sind.

Vielmehr kann der sogenannte „niedrigere gemeiner Wert“ nachgewiesen werden. Für diese Möglichkeit hat bereits die gesetzliche Änderung mit den Jahressteuergesetzen 2024 gesorgt. Weicht der festgestellte Grundsteuerwert erheblich – das heißt um mindestens 40 % – vom Grundstückswert des Finanzamts ab, kann der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert als Bemessungsgrundlage ansetzen lassen.

Voraussetzung für die Anwendung des niedrigeren Wertes für die Grundsteuer ab 01.01.2025 wäre aber, dass der Steuerpflichtige Einspruch gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwertbescheid eingelegt hat. Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit eines Änderungsantrags zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt am 01.01.2029.

Aufgrund der hohen Hürde von 40 % Abweichung vom Wert des Finanzamts, werden hier nur wenige Fälle in Betracht kommen.

Wie funktioniert der Nachweis eines niedrigeren Werts?

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Es reicht nicht, einzelne Bewertungsgrundlagen wie eine geringere Miethöhe oder einen niedrigeren Bodenrichtwert vorzulegen. Vielmehr muss der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert durch ein qualifiziertes Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung belegen.

Ein niedrigerer Wert kann beispielsweise bei Grundstücken mit ungünstiger Lage (z. B. Lärm, schlechte Infrastruktur, Altlasten, Erschließungsprobleme) oder eingeschränkter Nutzbarkeit (z. B. Wegerecht, Hochwassergefahr) vorliegen. Grund dafür ist, dass im Bundesmodell diese Aspekte nicht ausreichend individuell berücksichtigt werden. Ein Gutachten kann diese Nachteile konkret beziffern und zu einer erheblichen Wertminderung führen.

Alternativ kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielt wurde und die wirtschaftlichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Was kostet ein Gutachten – und lohnt sich das?

Ein Gutachten für Zwecke der Grundsteuer ist mit nicht zu vernachlässigen Kosten verbunden, die je nach Objektgröße und Aufwand schnell tausend Euro betragen können. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern oder kleinen Wohnungen kann das Kosten-Nutzen-Verhältnis kritisch sein. Anders sieht es bei größeren Immobilien oder bei erheblichen Wertabweichungen aus: Hier kann ein Gutachten zu einer deutlichen Steuerersparnis führen, die die Kosten übersteigt.

Zu beachten ist, dass die Grundsteuer jährlich gezahlt werden muss. Das heißt eine zu hoch festgesetzte Grundsteuer summiert sich über die Jahre.

Zudem muss man leider davon ausgehen, dass die Grundsteuer in den Kommunen weiter erhöht wird. Prinzipiell ist das Ziel des Gesetzgebers, dass die neue Grundsteuerreform aufkommensneutral für die Gemeinden sein soll. Das heißt, dass in Summe genauso viel Grundsteuer von den Kommunen eingenommen wird, wie vor der Reform. Jedoch ist dies lediglich ein „soll“ und nicht per Gesetz vorgeschrieben. Wie allgemein bekannt, sind viele Kommunen in finanzieller Schieflage. Daher ist es nicht auszuschließen, dass die Grundsteuer in den kommenden Jahren noch erheblich ansteigen wird.

Vermieter können der Grundsteuerbelastung indirekt entgehen, indem Sie diese Kosten auf Ihre Mieter umlegen. So wird wohnen noch teurer.

Fazit: Sorgfältige Prüfung und individuelle Abwägung sind entscheidend

Das BFH-Urteil bringt Rechtssicherheit für das Bundesmodell der Grundsteuer, schließt aber individuelle Korrekturmöglichkeiten nicht aus. Grundstücksbesitzer sollten ihre Bescheide sorgfältig prüfen und bei erheblichen Abweichungen vom Verkehrswert gezielt handeln. Ein Gutachten kann sich insbesondere auf lange Sicht lohnen.

Soweit kein Einspruch eingelegt wurde, kann der Änderungsantrag auf den nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt zum 01.01.2029 gestellt werden.